부동산경매 기초용어편

부동산 공부/부동산 경매

by 플레잉어 2020. 10. 19. 19:24

지난 글은 아래 링크를 참조해주세요

왕초보 부동산 경매 시작하기 #0. 서론

오늘은 부동산 경매를 하기 위해 알아야 하는 기초 용어에 대해 설명해보도록 하겠습니다.

부동산 분야를 처음 접하는 분들은 낯설은 용어에서부터 막혀서 어려움을 느끼게 됩니다.

기본적인 용어를 설명해드리고 나서 아래에 있는 경매사이트의 예시를 보면 이해가 더 쉽게 되시리라 생각합니다.

1. 부동산 경매

부동산 경매란 민사집행법에 의거하여 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 매각대금으로 채권자의 채권에 만족을 주기 위한 목적으로 이루어지는 강제집행 절차를 말합니다.

채무자는 이런 제도에 대해 가혹하다고 생각 할 수 있지만, 자본주의 경제 사회에서는 사유재산을 보호해야 하므로 필수 불가결한 제도라고 할 수 있습니다.

예를 들자면 사업을 하는 홍길동 씨가 소유한 A아파트의 시세가 5억인데, B은행에서 3억을 담보대출을 실행하면

B은행은 홍길동 소유 A아파트에 대하여 근저당권이라는 것을 설정합니다.

이는 아파트 등기부등본을 열람하면 나오는 사항으로, 나중에 등기부등본을 보는 법도 한 번 설명해드릴 예정입니다.

만약 홍길동씨의 사업이 잘 안되어 3억 대출의 이자를 몇 달간 못 내게 되면, B은행은 A아파트를 매각하여 채권을 만족하고자 부동산 경매를 관할법원에 신청하게 됩니다.

홍길동 소유의 A아파트는 홍길동씨의 의사와는 상관없이 법원에서 절차에 따라 매각이 이루어지게 되며, 매각대금은 각 채권자들의 채권에 충당하게 되고, 만약 남은 금액이 있다면 홍길동 씨에게 돌아가게 되는 절차를 부동산 경매절차라고 합니다.

2. 기초 용어편

① 채무자 : 채권자에게 일정 급부를 갚아야 할 의무가 있는 사람입니다.(개인) 의무가 있으므로 채무자입니다.

② 채권자 : 채무자에게 일정 급부를 받을 권리가 있는 사람입니다.(은행) 권리가 있으므로 채권자입니다.

③ 감정가 : 법원은 해당 사건의 부동산에 대하여 가격을 알아야 경매를 진행하므로, 감정평가 기관에 감정의뢰를 하게 됩니다. 법원의 감정 의뢰를 받은 감정평가기관의 감정평가사가 해당 사건의 물건을 감정한 가격을 감정가라고 합니다.

④ 최저 매각 가격 : 입찰기일에 최저 가격 이상으로 입찰표에 작성하여 제출하는 사람만이 입찰에 참가할 자격이 주어집니다.

⑤ 보증금 : 최저 매각 가격의 10% 금액을 입찰기일에 입찰표에 동봉하여 제출하여야 합니다. 주의할점은 최저매각가격의 10% 이지, 매수신청 가격의 10%가 아닌 점에 유의하셔야 합니다.

⑥ 배당 - 한 물건에는 채권자가 한 명만 존재하는 것이 아니라 대부분 여러 채권자들의 권리가 얽혀있습니다.

매각기일에 낙찰된 금액을 각 권리자들에게 배분하여주는 과정을 배당이라고 합니다.

⑦ 배당기일 - 법원에서 배당하는 날짜를 배당기일이라 합니다.

⑧ 임장 : 해당 부동산에 대하여 방문 및 정보를 파악하고 시세 현황 등을 조사하는 활동을 말합니다.

⑨ 명도 : 해당 부동산을 점유하여 사용수익 하고 있는 사람 즉 집주인이나 임차인 등을 퇴거시키는 일련의 과정을 말합니다. 대부분의 초보자들이 가장 부담을 느끼고 꺼려하는 과정이기도 합니다.

⑩매각 허가 결정 - 법원에서 해당 물건이 매각기일에 최고가 매수인에게 낙찰이 되면, 법원은 매각절차에 중대한 하자는 없었는지 등을 심사하고 이상이 없다면 매각 허가 결정을 하게 됩니다. 보통 낙찰일 이후 약 1주일의 기간동안 이해관계인의 항고를 받아주고, 항고가 없다면 매각허가결정을 하게 됩니다.

이상이 기본적인 용어 설명이었습니다. 대지권이나 지목, 전용면적 등 본격적 부동산에 관련되는 용어는 차차 설명해드리도록 하겠습니다.

그럼 이제 설명드린 용어들을 바탕으로, 다음 물건에 대한 정보를 보고 한 번 이해해보시기 바랍니다.